Direito Tributário

Adquiriu uma propriedade nos últimos cinco anos e desembolsou um montante superior ao valor de referência venal ou ao valor venal do IPTU?

Saiba que é possível reaver parte do valor pago a título de ITBI para a Prefeitura!

O ITBI é um imposto aplicado sobre transações de compra e venda de imóveis, geralmente com alíquota de 2% ou 3% sobre o valor da transação, sendo o adquirente/comprador o responsável pelo pagamento.

O valor da transação é determinado livremente pelas partes envolvidas e pode variar de acordo com as condições do mercado, tais como a urgência do vendedor em liquidar uma dívida, a condição da propriedade, a localização, entre outros fatores.

No entanto, frequentemente as prefeituras aumentam a base de cálculo utilizada para cobrar o imposto, desconsiderando o valor efetivamente acordado entre comprador e vendedor.

Um exemplo seria quando a prefeitura estabelece um “valor venal de referência” para o ITBI, que serve como base para o cálculo do imposto. Esse valor muitas vezes é muito superior ao valor real da transação entre as partes e também ultrapassa o valor venal utilizado para o cálculo do IPTU.

Essa questão foi debatida pelos contribuintes no Poder Judiciário ao longo de vários anos, argumentando que a base de cálculo deveria ser o valor da transação, independentemente do valor de referência estipulado pela prefeitura ou do valor venal do IPTU.

Após muitos anos, os contribuintes finalmente saíram vitoriosos na disputa contra o fisco. No âmbito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relacionadas ao cálculo do ITBI nas operações de compra e venda:

1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que não pode ser utilizada nem mesmo como piso para a tributação;
2. O valor da transação declarado pelo contribuinte é presumido como condizente com o valor de mercado, só podendo ser contestado pelo fisco por meio de um processo administrativo regular (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3. O município não pode antecipar a base de cálculo do ITBI com base em um valor de referência estabelecido unilateralmente. O que essa decisão significa? A partir de agora, todos os processos judiciais em andamento que questionam a base de cálculo do ITBI terão o mesmo desfecho: a prefeitura deve considerar o valor da transação entre as partes. No entanto, aqueles que adquiriram imóveis e não entraram com uma ação judicial deverão pagar o imposto com base nas regras da prefeitura. Isso ocorre porque a prefeitura ainda não é obrigada a calcular o ITBI de acordo com a decisão do STJ. Em outras palavras, os cartórios exigirão o recolhimento com base na legislação municipal, que aplica a regra de cálculo incorreta. Portanto, aqueles que estão em processo de negociação de um imóvel com valores inferiores aos estipulados pela prefeitura devem entrar com uma ação judicial para pagar o imposto com base no valor real da transação.

Qual é o valor a ser reembolsado? Os contribuintes têm o direito de solicitar a restituição da diferença entre o valor pago com base no cálculo da prefeitura e o valor efetivo da transação, caso esse último seja menor.

Exemplo: compra e venda de um imóvel comercial/residencial.

• Valor de referência venal (da prefeitura): R$ 900.000,00
• Valor real da transação entre as partes: R$ 480.000,00
• ITBI pago: R$ 27.000,00 (R$ 900.000 x 3%)
• ITBI correto: R$ 14.400,00 (R$ 480.000 x 3%)
• Valor do ITBI a ser reembolsado: R$ 12.600,00 (além dos juros desde o pagamento)

Quem pode se beneficiar do reembolso? Pessoas físicas e/ou jurídicas que adquiriram imóveis residenciais ou comerciais nos últimos cinco anos.

Nota: Este artigo tem finalidade educativa e informativa, não se configurando como um documento jurídico ou substituto de orientação profissional especializada. Em caso de necessidade de orientação legal específica, recomenda-se consultar um advogado especializado na área.